El Tribunal Supremo aclara la tributación de las transmisiones en las ganancias de patrimonio


El Tribunal Supremo aclara cómo determinar el valor de transmisión en las ganancias de patrimonio derivadas de la venta de inmuebles a efectos del IRPF: ¿valor catastral, declarado, comprobado o de mercado?

Recientemente ha sido publicada la Sentencia del Tribunal Supremo número 5470/2015, de 21 de diciembre de 2015, dictada en el Recurso número 2068/2014 por la Sección Segunda de la Sala Tercera del Tribunal Supremo. Es importante destacar que la citada Sentencia se emite en Unificación de Doctrina.

El asunto objeto de análisis por parte del Tribunal Supremo se refiere a las reglas de determinación del valor de transmisión en el caso de ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de inmuebles a efectos del IRPF.

Edificios 3 (L)A estos efectos hay que recordar que el vigente artículo 35.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF establece que “el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado (…/.) Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.

La redacción e interpretación del mencionado artículo parece clara a priori, en la medida en que define el importe a considerar para la determinación del citado valor de enajenación. Ahora bien, en la práctica la cuestión no resulta sencilla.

En primer lugar, hay que tener en cuenta que en la práctica, cuando se produce la transmisión de un inmueble, nos podemos encontrar, al menos, con 4 valores “oficializados” diferentes:

  1. Valor catastral del inmueble.
  2. Valor declarado en la escritura de compraventa, satisfecho por el comprador.
  3. Valor comprobado por la correspondiente Administración autonómica, normalmente a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  4. Valor de mercado del inmueble.

Por este motivo, cuando el artículo 35.2 de la Ley del IRPF señala que debemos considerar el importe “efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”, en realidad se nos está obligando a comparar el valor declarado en escritura y el valor de mercado del inmueble, con objeto de seleccionar el mayor de ambos.

En teoría, por valor normal de mercado podríamos considerar el resultante de una tasación, pero la realidad es que en muchas ocasiones dicha tasación no existe o, sencillamente, su coste resulta muy elevado.

Por lo tanto, ante esta situación lo que se nos plantea es si podríamos tomar como valor de mercado el “valor catastral” o el “valor comprobado por la correspondiente Administración autonómica” a la hora de calcular el importe de la ganancia patrimonial a efectos del IRPF.

Precisamente a esta cuestión se refiere la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015 objeto de nuestro análisis, que señala de forma categórica que “la Administración del Estado queda vinculada por la valoración realizada por la Administración autonómica a efectos de un tributo cedido como el de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados”.

El Tribunal Supremo continua señalando que lo que debe ser aclarado es “si a efectos de los impuestos directos que gravan la renta (de las personas físicas o de las sociedades), para la determinación de la ganancia o la pérdida patrimonial derivada de la venta de unos bienes inmuebles, en la fijación del precio de adquisición o de enajenación el principio de unicidad de la Administración obliga a la Inspección de los Tributos a tomar en consideración el valor asignado por la Administración autonómica en relación con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales”.

El criterio del Tribunal Supremo al respecto es claro y contundente, al concluir que para la determinación del incremento patrimonial a efectos del IRPF derivado de la enajenación de un inmueble se ha de tomar en consideración el valor comprobado por parte de la correspondiente administración autonómica, toda vez que como declara nuestro más alto Tribunal parece “razonable y coherente que la valoración previa de un bien realizada por una Administración tributaria vincule a todos los efectos respecto a estos dos tributos (IRPF e Impuesto sobre Sociedades) a las demás Administraciones competentes, más si se trata de impuestos estatales (…/.)

En conclusión, podemos considerar que la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015 aclara por fin, en Unificación de Doctrina, una duda muy importante que se nos ha venido planteando hasta ahora para la determinación del importe de una ganancia patrimonial derivada de la transmisión de un inmueble, señalando que podrá considerarse como valor normal de mercado el comprobado por parte de una Administración autonómica a los efectos de otros tributos distintos del IRPF o Impuesto sobre Sociedades.

Miguel Rodríguez de Cepeda.

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Acerca de Miguel Rodriguez de Cepeda

Miguel Rodríguez de Cepeda es Licenciado en Derecho por la Universidad de Sevilla, Diplomado en Derecho Comunitario por la Universidad de Sevilla y Master en Asesoría Fiscal por el Instituto de Estudios Cajasol. Asesor Fiscal – Asociado Senior de LANDWELL-PricewaterhouseCoopers, Abogados y Asesores Fiscales, en la oficina de Sevilla.
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