Burbuja inmobiliaria e incentivos fiscales


A medida que la crisis económica española se profundiza (el descenso del Producto Interior Bruto, PIB, para el ejercicio 2012 se prevé que será del 1,7% y la tasa de desempleo superará el 24% de la Población Activa) y alarga en el tiempo (vamos ya por el quinto ejercicio), se unen cada vez más voces que señalan como culpable de este “diferencial”  español, es decir, del hecho de que nuestros datos económicos, comparados con la media de la Unión Europea, sean peores a nuestra “burbuja inmobiliaria”.

Ciertamente, cabía afirmar que muchos de los ortodoxos que hoy enfatizan como culpable de todos nuestros males la excesiva importancia que la construcción y las obras auxiliares adquirieron en nuestro país durante los fenecidos años del “boom”, donde las cifras de su participación en el PIB se situaban entre el 12 y el 16%, según estimaciones (se considera que una cifra aceptable sería la del 5%), son los mismos que, por aquellos ejercicios de “vacas gordas”, 2004-2006, hablaban del “milagro español”, como si volvieran los tiempos de las Bodas de Cana y el agua se pudiera convertir en vino y como si fuera maravilloso que, en el 2007, iniciáramos 835.000 viviendas, casi tantas con Alemania, Francia e Italia, juntas y con una población 4,5 veces superior a la nacional.

Uno de los factores que explica este éxito de la “vivienda” como fórmula inversora, no el único ciertamente, pero sí representativo del favoritismo público hacia este tipo de actividades, es la abundante pléyade de beneficios fiscales de los que goza la inversión en vivienda, teóricamente justificados por lo dispuesto en el artículo 47 de la Constitución Española, el cual empieza afirmando enfáticamente: “Todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada…”

La doctrina había señalado hacía mucho tiempo que la excesiva prevalencia, por ejemplo,  en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) del crédito por adquisición de vivienda habitual tenía efectos perversos en el mercado, aunque solamente fuera por el fenómeno conocido como “capitalización de los gastos fiscales”, consistente en que el teórico beneficiado por la medida: el contribuyente, persona física, trasladaba en el fondo tal incentivo a  otro sujeto, en nuestro caso, las entidades financieras, las cuales financiaban de manera cuasi total la financiación de tales adquisiciones, vía créditos hipotecarios. Al final, el valor de este crédito desaparecía, pues se trasladaba al coste de los intereses y otras partidas (comisiones, verbigracia) que los bancos nos repercuten en nuestros préstamos hipotecarios.

En suma, quienes ganan con los créditos a favor de la vivienda no son los obligados tributarios que las compran, ni siquiera en muchos supuestos los promotores que las venden sino (como sucede en el capitalismo actual) el capital financiero que financia la adquisición de la unidad inmobiliaria o el desarrollo urbanístico de la misma.

Dado que el malfuncionamiento del sistema financiero es considerado la causa fundamental de la presente crisis sistémica y, dado que no queremos (teóricamente) repetir las malas prácticas del pasado y vernos enfrascados en una nueva “burbuja inmobiliaria” (tal y como se expone por los políticos y economistas ortodoxos del momento presente), lo coherente sería haber eliminado prácticamente los incentivos fiscales a la construcción.

Pues bien, el resultado es todo lo contrario, ya que desde el ejercicio 2008 no hacemos (aunque han existido contradicciones en la adopción de las medidas que solo han agravado la incoherencia de la Política Fiscal y la inseguridad jurídica) sino aumentar los beneficios fiscales para la construcción, promoción y compra de viviendas.

Así, en el ejercicio 2012, el sujeto pasivo del IRPF tiene beneficios fiscales para comprar la vivienda habitual, para la reforma y rehabilitación de todo tipo de viviendas, incluyendo (algo inaudito) segundas y enésimas viviendas; el arrendamiento de la vivienda habitual, etc. En el IVA tenemos un tipo reducido del 4% (cuya compatibilidad con el Derecho Europeo es más que discutible, pues la normativa europea del IVA solo avala las alícuotas reducidas para las entregas de vivienda social) para las entregas de todo tipo de viviendas (habituales o no) y en el Impuesto sobre Sociedades proliferan los regímenes especiales en favor del sector, por ejemplo, de entidades arrendatarias y las SOCIMI.

¿ Y cuánto nos cuesta tales beneficios? . Pues si tomamos simplemente los datos del Presupuesto de Beneficios Fiscales del Estado Central para el ejercicio 2011, en el IRPF tenemos las siguientes cantidades que se estima se dejan de recaudar por incentivos a la vivienda:

Concepto Millones euros
Arrendamiento de viviendas 305,32
Adquisición vivienda habitual 5.745,22
Mejoras vivienda habitual 2.928,40
Alquiler vivienda habitual 184,45

.
Conviene recordar que esta recaudación perdida sólo supone, en el caso de las deducciones en la cuota íntegra compartidas entre el Estado Central y las CCAA, solamente el 50% de los ingresos dejados de recaudar por cada gasto fiscal. De esta manera, la cifra de ingresos públicos dejados de ingresar por este concepto ascendería, prácticamente, al doble.

En suma, ¿de verdad, de verdad de la buena, deseamos que no se vuelva a repetir la “burbuja inmobiliaria”?

Domingo Carbajo Vasco.

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Acerca de Domingo Carbajo Vasco

Domingo Carbajo Vasco es Inspector de Hacienda del Estado, Economista, Abogado y Profesor en diferentes instituciones y escuelas. Posee experiencia internacional, en asuntos europeos, Twinnings y otras materias de consultoría fiscal y financiera.
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